قوانین اجاره خانه در دبی

چندی پیش یکی از دوستان که به دبی مهاجرت کرده بود و به تازگی مراحل اجاره خانه در دبی را پشت سر گذاشته بود، تعریف می‌کرد که یک روز صبح از خواب بیدار شده و پیامی از صاحب‌خانه‌اش روی واتساپ دیده که «لطفاً تا یک هفته‌ی آینده، خانه را تخلیه کنید. خودم نیاز دارم.» این دوست تعجب کرده، با صاحب‌خانه تماس گرفته و متوجه شده بود که تصمیم صاحب‌خانه برای تخلیه، جدی است.

این دوست گرامی مجبور می‌شود از این اپلیکیشن به اپلیکیشن بعدی و از این مشاور املاک به آن مشاور املاک سر بزند تا بتواند خانه‌ای اجاره کند. وقتی با ما تماس گرفت، واقعاً پر از اضطراب بود و دلش می‌خواست زودتر خانه‌ای بیابد. مشاوران ما در مجموعه‌ی دبی‌فا قرارداد اجاره‌ی این دوست را از او گرفتند و به او گفتند که درخواست صاحب‌خانه، کاملاً غیرقانونی است و طبق قوانین اجاره خانه در دبی نمی‌تواند خانه را تا پایان قرارداد از تو پس بگیرد.

از طرفی قوانین دیگری هم در این زمینه وجود دارد که صاحب ملک باید آن‌ها را رعایت کند تا بتواند زمینه‌ی تخلیه‌ی خانه توسط مستاجر را فراهم کند. اهمیت قوانین اجاره خانه در دبی سبب شد که ما مقاله‌ای آماده کنیم و این قوانین را به‌صورت مختصر و مفید توضیح دهیم. درصورتی‌که شما هم خواهان کسب اطلاعات بیشتر در این زمینه هستید، پیشنهاد می‌شود که تا انتهای این مطلب با ما همراه شوید.

قوانین اجاره خانه در دبی به گونه‌ای طراحی شده‌اند که از حقوق مالک و مستاجر به‌خوبی دفاع کنند و اجازه ضایع شدن حقوق هیچ کدام از طرفین را ندهند. این قوانین را اداره اراضی و املاک دبی (DLD) و آژانس تنظیم مقررات املاک (RERA) تدوین کرده‌اند.

قانونی که این دو نهاد نوشته‌اند و مشغول اجرای آن هستند، یک چارچوب کاملاً شفاف و ریزبینانه برای تنظیم و فسخ قرارداد و اختلافات مربوط به این قراردادها به شمار می‌رود.

آگاهی از این قوانین برای هر کسی که قصد اجاره ملک در دبی را دارد، به‌‌ویژه اتباع خارجی، کاملاً ضروری است؛ زیرا رعایت نکردن این قوانین یا ناآگاهی از آن‌‌ها می‌تواند منجر به بروز مشکلات قانونی و مالی شود.

حقوق مستاجر و مالک در دبی

حقوق مستاجران در دبی به گونه‌ای است که قانون تضمین می‌کند که مالک نمی‌تواند آن‌ها را به‌صورت ناگهانی از ملک، اخراج کند و همچنین مالک این اجازه را ندارد که اجاره‌بها را به‌صورت ناگهانی و غیرقانونی افزایش دهد.

مستاجر حق دارد ملک را در وضعیت قابل سکونت تحویل بگیرد و در طول مدت قرارداد، از امنیت اقامت خود اطمینان داشته باشد. در صورتی که مشکلی در ملک ایجاد شود و مستاجر، مسئول آن نباشد (مثلاً نقص ساختاری در ملک یا خراب شدن تأسیسات اساسی)، مالک وظیفه دارد که ملک را در سریع‌ترین زمان ممکن تعمیر کند.

اگر مشکل یا اختلافی بین مستاجر و مالک پیش بیاید، مستاجر می‌تواند برای پیشگیری مشکل و حل آن به نهادهای قانونی دبی شکایت کند.

البته مالک خانه در دبی هم حقوق مشخصی دارد؛ مثلاً مستاجر موظف است اجاره‌بها را به‌موقع و بدون دیرکرد پرداخت کند. مستاجر باید مراقب ملک باشد و شرایطی فراهم نکند که باعث آسیب دیدن ملک شود.

اگر مستأجر به بندهای قرارداد خود پایبند نباشد و آن‌ها را دقیق اجرا نکند، مالک این حق را دارد که اقدامات قانونی برای فسخ قرارداد یا تخلیه ملک را انجام دهد. همچنین مالک می‌تواند اجاره‌بها را مطابق با قوانین و شاخص اجاره‌‌ای دبی (Rental Index) و با اطلاع قبلی و در چارچوب قانونی افزایش دهد.

طرفین قرارداد وظیفه دارند که برای ثبت قرارداد در سامانه Ejari اقدام کنند تا وضعیت ملک، کاملاً روشن و مشخص باشد. ثبت شدن قرارداد در این سامانه، ضامن حفظ حقوق مالک و مستأجر است و جلوی مشکلات و اختلافات بعدی را می‌گیرد. برای کسب اطلاعات بیشتر درباره‌ی سامانه‌ی ایجاری (Ejari)، پیشنهاد می‌شود مقاله‌ی دریافت کد ایجاری را مطالعه کنید.

قوانین اجاره‌ای که دولت دبی اجرا کرده است، ثبات و اعتماد بیشتری به بازار بخشیده و باعث شده است که مالکان و مستاجران، آرامش بیشتری از بابت امنیت و دارایی خود داشته باشند. در ادامه این بخش، نکات بیشتری درباره حقوق مالک و مستاجر در دبی بیان خواهیم کرد:

تعهدات مالی

یکی از مهم‌ترین جنبه‌های قرارداد بین مالک و مستاجر در دبی، تعهدات مالی است که در قرارداد به‌صورت شفاف بیان می‌شود. از جمله تعهدات مالی که در قرارداد اجاره خانه در دبی باید ذکر شوند، عبارتند از:

• پرداخت به‌‌موقع اجاره‌بها
• پرداخت ودیعه‌ی مسکن یا همان مبلغ رهن ملک
• پرداخت هزینه‌های خدمات
• گاهی هزینه‌ی نگهداری از ملک

مستاجر وظیفه دارد که مبلغ اجاره را طبق موعدی که در قرارداد ذکر شده است پرداخت نماید. تأخیر در پرداخت اجاره‌بها می‌تواند مسائل مختلف قانونی مثل جریمه، فسخ قرارداد یا حتی تخلیه قانونی ملک را به همراه داشته باشد.

سپرده‌ی تضمینی یا ودیعه‌ی مسکن، معمولاً 5 تا 10 درصد از اجاره‌بهای سالانه ملک است و در پایان قرارداد به مستاجر برگردانده می‌شود. البته اگر منزل، خسارتی دیده باشد، باید هزینه خسارت از مبلغ ودیعه کسر شود و باقی‌مانده آن به مستاجر برگردانده شود.

قرارداد اجاره می‌تواند هزینه‌های جانبی مانند قبض آب و برق (DEWA)، اینترنت و در برخی موارد، شارژ ساختمان (برای آپارتمان‌‌ها) را شامل شود که پرداخت آن‌ها معمولاً به عهده‌ی مستاجر است؛ مگر آن‌که خلاف آن در قرارداد ذکر شده باشد.

در صورتی که خانه، نیاز به تعمیرات اساسی داشته باشد یا لازم باشد هزینه‌ای برای مسائل اساسی خانه انجام شود، این هزینه بر عهده‌ی مالک است. از جمله هزینه‌های اساسی خانه می‌توان به خرابی کولر مرکزی، لوله‌‌کشی اصلی یا مشکلات ساختاری خانه اشاره کرد.

علاوه‌براین، هزینه‌های جزئی منزل مثل تعمیرات سطحی، تغییرات دکور یا خدمات روزمره، معمولاً با مستاجر است. در صورتی که قرار است چنین هزینه‌هایی از سوی مستاجر انجام شود، لازم است با جزئیات در قرارداد ذکر شود تا از بروز مشکلات قانونی بعدی جلوگیری شود.

مسئولیت‌‌های نگهداری و تعمیرات ملک پس از اجاره

در ادامه با جزئیات دقیق‌تری درباره هزینه‌های مربوط به نگهداری و تعمیرات ملک پس از اجاره صحبت می‌کنیم تا مسئولیت‌های مالک و مستاجر در قبال یکدیگر، بیشتر روشن شود. در ادامه به‌صورت مختصر و مفید به مسئولیت‌های مالک اشاره کرده‌ایم:

• خرابی سیستم تهویه مرکزی (چیلر یا اسپلیت اصلی)
• نشت یا مشکل در لوله‌‌کشی اصلی ساختمان
• مشکلات اساسی در سیم‌‌کشی برق
• آسیب به دیوارها، سقف و کف ساختمان به دلایل ساختاری
• تعمیر یا تعویض وسایل ثابت و دائمی که قبل از تحویل در ملک وجود داشته باشد (مانند کابینت‌‌ها، کمدهای دیواری یا وسایل آشپزخانه ثابت)
• هرگونه نقص جدی که سکونت در ملک را غیرممکن یا دشوار کند

در ادامه چند مورد از مسئولیت‌های مستاجر و هزینه‌های احتمالی که باید بپردازد را آورده‌ایم:

• تمیز نگه داشتن ملک و استفاده درست از تجهیزات
• تعمیرات سطحی مانند لامپ‌ ها، کلید و پریز و فیوزهای ساده
• نگهداری از وسایل برقی یا مبلمان اگر ملک به‌صورت مبله اجاره شده
• رنگ‌‌آمیزی در صورت آسیب عمدی یا مصرفی
• اطلاع سریع به مالک در صورت مشاهده مشکل در زیرساخت‌‌ها (مثلا نشت لوله‌های ساختمان)

زمان‌‌بندی پرداخت‌‌ها

نکته‌ی بعدی در مورد قوانین اجاره خانه در دبی، زمان‌بندی پرداخت اجاره‌بها است. این موضوع قبل از امضا کردن قرارداد، باید به‌صورت شفاف بین مالک و مستأجر مطرح و حل شود و طرفین بر سر این نکته توافق کنند.

در بسیاری از کشورها از جمله ایران، اجاره‌بها به‌صورت ماهانه پرداخت می‌شود؛ اما در دبی معمولاً اجاره‌بها را در قالب دو چک (برای هر شش ماه سکونت، یک چک) یا چهار چک (یک چک در ازای هر سه ماه سکونت) می‌پردازند. این چک‌ها هنگام انعقاد قرارداد به مالک داده می‌شود تا بتواند در موعد مقرر آن‌ها را نقد کند.

مالک در صورتی که مایل باشد، می‌تواند برای یک سال سکونت مستاجر، 12 چک از او دریافت کند. در این حالت، مستاجر، اجاره‌بها را به‌صورت ماهانه می‌پردازد. البته این موضوع در دبی، کمتر رایج است و همان حالت شش‌ماه و سه‌ماهه، بیشتر دیده می‌شود.

روش دیگر پرداخت اجاره‌بها که در دبی، متداول است، پرداخت اجاره‌بها به‌صورت یکجا و در قالب یک چک است. مستاجر در ازای 12 ماه سکونت، یک چک به مالک می‌دهد و کل اجاره‌بهای سالانه را یکجا پرداخت می‌کند. این روش، معمولاً برای گرفتن تخفیف از مالکان مورد استفاده قرار می‌گیرد.

قوانین افزایش اجاره در دبی

در دبی، افزایش اجاره‌بها با قواعد و قوانین مشخصی انجام می‌شود و همین عامل، بازار املاک دبی را سروسامان داده و جلوی لجام‌گسیختگی آن را گرفته است. این قوانین را آژانس تنظیم مقررات املاک (RERA) تدوین می‌کند تا از حقوق مالک و مستأجر، حفاظت و حراست کند.

مالک خانه در دبی، این اجازه را ندارد که هر سال و هر مقدار که مایل بود، اجاره‌بها را افزایش دهد. آژانس تنظیم مقررات املاک (RERA)، با مقایسه‌ی اجاره‌بهای ملک مورد نظر با میانگین اجاره در منطقه، تصمیم می‌گیرد که آیا مالک، مجاز به افزایش اجاره‌بها هست یا خیر. در ادامه توضیحات کامل‌تری درباره قواعد افزایش اجاره‌بها در دبی می‌دهیم.

محدودیت‌‌های افزایش اجاره طبق قانون دبی

طبق قواعد آژانس تنظیم مقررات املاک، افزایش اجاره‌بهای ملک تنها در شرایط خاص و طبق شاخص اجاره‌‌ای دبی (Dubai Rental Index) مجاز است. بر این اساس، میزان مجاز افزایش اجاره به اختلاف میان اجاره فعلی و میانگین اجاره در منطقه بستگی دارد. جدول زیر میزان مجاز افزایش را شرح می‌دهد:

به‌عنوان مثال، اگر اجاره‌بهای خانه‌ای 50,000 درهم باشد و میانگین اجاره‌بها در منطقه سکونت شما، 60,000 درهم باشد (اختلاف 20 درصدی)، مالک اجاره دارد که اجاره‌بهای ملک را تا سقف 5 درصد افزایش دهد.

شرایط و ضوابط کلیدی برای افزایش اجاره در دبی

برای این‌که مالک بتواند اجاره‌بهای خانه را افزایش دهد، باید تصمیم خود را برای افزایش اجاره‌بها به‌صورت کتبی به مستأجر اعلام کند. در این درخواست کتبی، باید به شاخص اجاره‌ای دبی، استناد شود.

اگر مالک این کار را انجام ندهد، مستاجر می‌تواند به کمیته حل اختلافات اجاره‌ای شکایت کند. دقت داشته باشید که مستاجر می‌تواند باز هم از مالک، تخفیف بگیرد و مالک ملزم نیست که حداکثر افزایش ممکن را بر اجاره‌بها اعمال کند.

فسخ زودهنگام قرارداد اجاره در دبی

فسخ زودهنگام قرارداد اجاره در دبی یکی از رایج‌ترین موضوعاتی است که میان مستاجران و مالکان اختلاف ایجاد می‌کند. قانون دبی، عدد یا فرمول مشخصی برای این موضوع تعیین نکرده است و همه‌ چیز به متن قرارداد اجاره بستگی دارد.

اگر هنگام امضای قرارداد، بندی با عنوان «Early Termination Clause» درج شده باشد، معمولاً مستاجر باید برای فسخ یک‌جانبه، مبلغی به‌عنوان جریمه پرداخت کند که در اکثر قراردادها برابر با دو ماه اجاره است.

اگر چنین بندی وجود نداشته باشد، مالک وظیفه‌ای برای پذیرش فسخ ندارد و مستاجر ممکن است مجبور شود تا پایان قرارداد بماند یا برای خروج زودتر، با مالک به توافق مالی برسد. در صورت اختلاف، موضوع به کمیته‌ی حل اختلافات اجاره‌ای ارجاع داده می‌شود.

دقت داشته باشید که در دبی، مالک تقریباً هیچ حقی برای فسخ زودهنگام قرارداد در طول مدت اعتبار آن ندارد. مطابق قانون RERA و برخلاف برخی کشورها، مالک در ، مستأجر را وادار به تخلیه کند، قانون این اجازه را نمی‌دهد و مستأجر می‌تواند به کمیته‌ی حل اختلافات اجاره‌ای شکایت کند.

کلام آخر، اهمیت شناخت قوانین را جدی بگیرید!

قوانین اجاره در دبی توسط آژانس تنظیم مقررات املاک و اداره‌ی اراضی و املاک دبی تنظیم می‌شوند. هدف از وضع این قوانین، ایجاد یک چارچوب شفاف و قابل پیش‌بینی برای هر دو طرف است. این قوانین به‌گونه‌ای طراحی شده‌اند که مستاجر با خیال راحت در ملک زندگی کند و مالک نیز از حقوق قانونی خود مطمئن باشد.

مالک نمی‌تواند مستاجر را تا پایان قرارداد مجبور به تخلیه کند و مستاجر نیز تنها در صورتی می‌تواند قرارداد را زودتر پایان دهد که این موضوع در قرارداد پیش‌بینی شده باشد یا با مالک به توافق برسد.

ثبت قرارداد در سامانه‌ ایجاری یکی از مهم‌ترین الزامات است؛ بدون این کار، مالک و مستأجر، امکان شکایت، امکان تمدید قرارداد و حتی امکان وصل خدمات آب و برق را هم نخواهند داشت. همچنین قوانین مشخصی درباره‌ی افزایش اجاره وجود دارد و مالک فقط در زمان تمدید و بر اساس شاخص اجاره‌ی رسمی، اجازه افزایش دارد و نمی‌تواند بیشتر از آن، اجاره‌بها را افزایش دهد.

در بخش تعمیرات نیز مسئولیت‌ها روشن هستند: تعمیرات اساسی و خرابی‌های ساختاری بر عهده‌ی مالک و هزینه‌های جزئی و مصرفی معمولاً بر عهده‌ی مستاجر هستند. چک‌های اجاره باید دقیق تحویل داده شوند؛ چون برگشت خوردن چک در دبی تبعات جدی دارد.

در نهایت، آگاهی از این قوانین باعث می‌شود که مستاجر و مالک از بسیاری از مشکلات، جریمه‌ها و اختلافات حقوقی جلوگیری کنند و تجربه‌ای امن و بدون تنش در بازار ملک دبی داشته باشند.

اگر با مالک یا مستاجر خود در دبی دچار اختلاف شده‌اید، دبی‌فا اینجاست تا شما را از این چالش عبور دهد. کافیست همین حالا فرم مشاوره را تکمیل کنید یا با ما تماس بگیرید.